Порядок регистрации договора аренды части объекта недвижимого имущества

Особенности государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимого имущества предусмотрены пунктами 2,3 ст. 36 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее – Закон о регистрации), согласно которым если в аренду сдается часть земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду, в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Относительно кадастровых паспортов, представляемых в соответствии со статьей 26 Закона о регистрации, поясняем.

Учитывая, что представление кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, полагаем возможным при государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, помещений руководствоваться следующим:

если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание этого здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, к договору аренды части здания, сооружения, помещения, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, если ранее соответствующая часть здания, сооружения, помещения не являлась предметом аренды и в деле правоустанавливающих документов отсутствует кадастровый паспорт, план данной части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения;

если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения, помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.

Возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», связана в первую очередь с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом непосредственно Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений.

Согласно пункту 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» (Зарегистрировано в Минюсте России 12.11.2014 N 34670) и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

При этом независимо от факта предоставления заявителем кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества с указанием части такого объекта, сдаваемой в аренду, сведения государственного кадастра недвижимости самостоятельно запрашиваются органом по регистрации прав в порядке внутриведомственного взаимодействия.